Benfeitorias no imóvel alugado: o que são, quem é responsável e como elas afetam locadores e locatários.

Prezados clientes,

A manutenção e melhoria de um imóvel alugado são assuntos de interesse tanto para locadores quanto para locatários. Um desses aspectos refere-se às benfeitorias realizadas no imóvel. Neste artigo, iremos explicar o que são benfeitorias, quais os seus tipos, quem é responsável por elas e como elas impactam a relação de aluguel.

O que são Benfeitorias?

Benfeitorias são todas as obras e melhorias realizadas em um imóvel que contribuem para o seu valor, conforto ou utilidade. Elas são classificadas em três tipos, conforme o Código Civil Brasileiro: necessárias, úteis e voluptuárias.

1. Benfeitorias Necessárias: São aquelas que têm por finalidade preservar o imóvel ou evitar que ele se deteriore.
2. Benfeitorias Úteis: São as que aumentam ou facilitam o uso do imóvel.
3. Benfeitorias Voluptuárias: São aquelas que não aumentam o uso habitual do bem, sendo realizadas mais por luxo ou deleite do inquilino.

Quem é responsável pelas benfeitorias?

Em geral, as benfeitorias necessárias são de responsabilidade do locador, visto que têm como objetivo a preservação do imóvel. No entanto, se o locatário realizá-las com autorização do locador, pode ter direito a reembolso ou abatimento no valor do aluguel, conforme o contrato.

As benfeitorias úteis, desde que autorizadas pelo locador, podem ser reembolsadas ao inquilino ao final do contrato. Porém, benfeitorias voluptuárias realizadas pelo inquilino não são indenizáveis, salvo se houver acordo prévio nesse sentido.

É importante destacar que se o dano que gerou a necessidade da benfeitoria foi causado pelo inquilino, seja de que tipo for a benfeitoria, ele se torna responsável pela realização e custeio da mesma.

Caso o locatário receba um abono pecuniário para a realização de benfeitorias e não as execute, ele será obrigado a ressarcir o locador pelo desconto concedido, além de arcar com eventuais desdobramentos da não execução das benfeitorias, principalmente quando essas benfeitorias eram úteis ou necessárias.

Quais são as consequências das benfeitorias realizadas por locatários e locadores?

As benfeitorias realizadas pelo inquilino podem variar dependendo do tipo e do que foi acordado no contrato de locação. Como mencionado acima, as benfeitorias necessárias e úteis podem ser reembolsadas pelo locador ao término do contrato, a menos que já tenham sido expressamente autorizadas e renunciado o direito de reembolso. Já as benfeitorias voluptuárias não são indenizáveis, a menos que o locador consinta expressamente.

Por outro lado, quando as benfeitorias são realizadas pelo locador durante o período de locação, dependendo do impacto no imóvel  e custos envolvidos, ele poderá renegociar o valor do aluguel dependendo das caracteríscitcas do contrato, a menos que as benfeitorias sejam necessárias para a conservação do imóvel.

Considerações Finais

As benfeitorias, apesar de complexas, são um aspecto fundamental na relação entre locadores e locatários. Ambas as partes devem estar cientes de seus direitos e deveres em relação a elas, a fim de garantir uma relação harmoniosa e evitar surpresas desagradáveis. É imprescindível que tanto o locador quanto o locatário se mantenham em comunicação aberta sobre qualquer necessidade de benfeitoria e que todas as negociações e acordos sejam registrados por escrito.

Recomendamos sempre a leitura cuidadosa do contrato de aluguel e a consulta a um advogado ou a Colonia Imóveis para esclarecimento de dúvidas. A prevenção é sempre a melhor solução para evitar conflitos.