Cuidados na compra de imóveis

 

Evitar prejuízos financeiros é o objetivo dos cuidados a serem tomados na compra e venda de imóveis.

 
Mesmo após a lavratura da escritura definitiva, dívidas do antigo proprietário podem recair sobre o imóvel, pois a venda e compra pode configurar fraude à execução.

 
A fraude à execução ocorre quando o vendedor se desfaz de seus bens na pendência de processo judicial capaz de reduzi-lo à insolvência, ou seja, sem a reserva de patrimônio suficiente para garantir o pagamento da dívida. 

Os cuidados na compra de imóveis se direcionam a descobrir eventuais dívidas, que, normalmente, estão sendo acobertadas por vendedores maliciosos, que pretendem fraudar à execução, causando prejuízos ao adquirente, que poderá se ver sem seus recursos e sem o imóvel. 

A ocorrência de fraude à execução é uma prática comum tomada por devedores que não pretendem arcar com o pagamento de suas dívidas, que, para tanto, se desfazem rapidamente de seus bens, em desfavor de adquirentes que não tomam os cuidados necessários. 

Os cuidados a serem tomados devem ser concretizados antes do pagamento do preço, que, muitas vezes, encontram-se abaixo do valor de mercado. 

Seguem algumas medidas a serem tomadas na compra de imóveis: 
a) Verifique se quem está vendendo é o proprietário (Proprietário é quem consta na matrícula do imóvel); 
b) Não aceite pagar o preço sem receber a escritura do imóvel. Caso o proprietário insista em não outorgar a escritura, desconfie; 
c) Verifique se o proprietário pode vender o imóvel de forma válida; 
d) Verifique se existe ônus sobre o imóvel; 
e) Verifique se os vendedores estão sendo processados ou são alvos de cobranças extrajudiciais; 
f) Verifique se os vendedores são sócios de empresas; 
g) Verifique se a incorporação está registrada, bem como as demais informações sobre a construção, em caso de imóveis vendidos na planta; 
h) Verificar, em caso de compra em loteamento em desenvolvimento, se o empreendimento está registrado. 
Além de tais informações, importante destacar as principais certidões, que devem ser apresentadas pelos vendedores, que seguem: 
Do imóvel 
a) Matrícula expedida pelo Cartório de Registro de imóveis com certidão de ônus; 
b) Certidão de quitação de débitos municipais; 
c) Certidão negativa de desapropriação; 
d) Certidão de laudêmio para imóveis localizados em área da Marinha; 
e) Três últimas contas de fornecedores de água e luz; 
Dos vendedores 
a) Certidão negativa do distribuidor cível, família, incluindo executivos fiscais (Estaduais e Municipais), falências; 
b) Certidão negativa do distribuidor criminal; 
c) Certidão negativa da justiça federal (Cível e Criminal); 
d) Certidão negativa da justiça do trabalho; 
e) Certidão negativa do distribuidor de protestos de títulos; 
f) Certidão negativa da receita federal; 
g) Comprovante de residência 

As certidões acima dizem respeito ao foro da situação do imóvel. Caso os vendedores residam ou tenham empresa em outro local, deverão ser apresentadas as certidões do local da residência, abrangendo os últimos cinco anos. 

Se o atual proprietário tiver adquirido o imóvel em data recente, todas as certidões deverão ser obtidas também em nome do anterior proprietário. Muitas vezes, o verdadeiro proprietário transfere o bem a terceiro sem dívidas, na tentativa de ludibriar o comprador, que apenas pediria as certidões em nome do último proprietário. 

Se o proprietário atual convive em união estável, importante que o convivente também participe da venda do imóvel. 

No caso de unidade residencial em condomínio 
a) Certidões negativas em nome do condomínio; 
b) Declaração da administradora ou do síndico (com a ata da assembleia que o elegeu), de quitação das despesas de condomínio até a data da imissão na posse; 
c) última ata da assembleia de condomínio, para a ciência de eventuais obras. 

* O autor é Advogado especialista em Direito Imobiliário, sediado em São Paulo - SP.