Até o ano-calendário de 2024, quando uma pessoa jurídica alugava um imóvel de uma pessoa física, havia a obrigatoriedade de retenção do Imposto de Renda na Fonte (IRRF) e, além disso, o envio da DIRF como declaração anual desses valores à Receita Federal.
A partir do ano-base 2025 (declaração 2026), esse procedimento foi alterado. Este artigo tem como objetivo explicar o que mudou, o que deixou de existir e o que continua obrigatório, trazendo segurança e transparência aos nossos locadores.
1. A DIRF foi extinta?
Sim.
A DIRF (Declaração do Imposto de Renda Retido na Fonte) foi oficialmente extinta pela Receita Federal.
Isso significa que:
- ❌ Não existe mais entrega de DIRF a partir do ano-base 2025
- ❌ O locatário (pessoa jurídica) não envia mais DIRF ao locador
- ❌ Não há mais “via física” ou arquivo anual de DIRF
Essa mudança não elimina o imposto, apenas altera a forma de declaração e controle.
2. O Imposto de Renda Retido na Fonte continua existindo?
Sim, continua.
Quando:
- o inquilino é pessoa jurídica, e
- o locador é pessoa física,
o IRRF sobre o aluguel permanece obrigatório, conforme a legislação do Imposto de Renda.
📌 O que mudou foi exclusivamente o modelo de declaração, não a tributação.
3. Como o imposto passa a ser declarado agora?
Com a extinção da DIRF, a Receita Federal migrou as informações para sistemas digitais integrados, principalmente o eSocial e a DCTFWeb.
Nesse cenário específico (PJ pagando aluguel para PF):
- A pessoa jurídica declara os pagamentos e a retenção do IRRF via eSocial
- A confissão e consolidação do imposto ocorrem na DCTFWeb
- A Receita Federal passa a receber as informações mensalmente, e não mais por uma declaração anual separada
📌 Todo o controle passa a ser 100% digital.
4. O locador ainda recebe o Informe de Rendimentos?
Sim. O Informe de Rendimentos continua sendo obrigatório.
Mesmo com o fim da DIRF:
- O locador pessoa física deve receber o Informe de Rendimentos anual
- Esse informe é essencial para:
- preenchimento da Declaração de Imposto de Renda da Pessoa Física
- conferência dos valores de aluguel e do IRRF retido
📌 A diferença é que:
- o informe não precisa mais ser físico
- pode ser entregue por e-mail, PDF ou área digital do cliente
5. O que NÃO existe mais a partir de 2026
❌ DIRF anual
❌ Protocolo físico ou arquivo de DIRF
❌ Declaração separada fora dos sistemas digitais
❌ Obrigação de envio de “DIRF do inquilino para o locador”
6. O que o locador precisa fazer na prática?
Nada muda em relação às suas obrigações principais:
- ✔️ Continuar declarando os aluguéis recebidos
- ✔️ Informar o imposto retido conforme o Informe de Rendimentos
- ✔️ Guardar os informes para eventual fiscalização
Toda a parte operacional de reporte passa a ser tratada internamente pelo locatário pessoa jurídica, por meio dos sistemas oficiais da Receita Federal.
7. Fundamentação legal
As alterações decorrem principalmente de:
- Instrução Normativa RFB nº 2.043/2021, que já previa a substituição gradual da DIRF
- Instrução Normativa RFB nº 2.237/2024, que extinguiu definitivamente a DIRF
- Integração obrigatória das informações ao eSocial e à DCTFWeb
- Regulamento do Imposto de Renda (RIR/2018), que mantém a obrigatoriedade do IRRF em pagamentos de aluguel por PJ a PF
Conclusão
A DIRF foi extinta, mas o Imposto de Renda Retido na Fonte continua existindo.
A partir do ano-base 2025, toda a declaração passou a ser digital, via eSocial e DCTFWeb, e o locador continua recebendo normalmente o Informe de Rendimentos, agora em formato eletrônico.
Essa mudança traz mais controle, menos burocracia e maior integração fiscal, sem prejuízo aos direitos ou obrigações do locador.
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