Prazos contratual nas locações residenciais

A Lei do Inquilinato, Lei nº 8.245, de 1991, regulamenta a locação de imóveis urbanos no Brasil, estabelecendo direitos e deveres para locadores e locatários. Entre suas disposições, é essencial entender as regras relativas aos prazos dos contratos de locação residencial.

Contratos de Locação por Prazo Igual ou Superior a 30 Meses

O Art. 46 da lei estabelece que, para contratos de locação residencial ajustados por escrito e com prazo igual ou superior a 30 meses, a resolução do contrato ocorre após o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. Ou seja, após o período contratado, a locação está finalizada, a não ser que o locatário permaneça no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador. Neste caso, presume-se prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantendo as demais cláusulas e condições do contrato (Art. 46, § 1º). Nesta situação de prorrogação, o locador pode denunciar o contrato a qualquer tempo, desde que conceda ao locatário um prazo de trinta dias para desocupação (Art. 46, § 2º).

Contratos de Locação por Prazo Inferior a 30 Meses

Para contratos de locação ajustados verbalmente ou por escrito e com prazo inferior a trinta meses, a locação prorroga-se automaticamente por prazo indeterminado após o prazo estipulado. Nesse caso, o locador pode retomar o imóvel nos casos previstos no Art. 47, que incluem: extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel estiver relacionada ao emprego do locatário; uso próprio, de seu cônjuge, companheiro, ascendente ou descendente que não tenha imóvel residencial próprio; para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público; e se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

Locação para Temporada

A locação para temporada é definida pela lei como a locação destinada à residência temporária do locatário, contratada por prazo não superior a noventa dias (Art. 48). Nesses casos, o locador pode receber os aluguéis e encargos de uma só vez e antecipadamente, além de exigir qualquer das modalidades de garantia previstas na lei.

Se, findo o prazo ajustado, o locatário permanecer no imóvel sem oposição do locador por mais de trinta dias, a locação é presumida prorrogada por tempo indeterminado. A partir desse momento, não é mais exigível o pagamento antecipado do aluguel e dos encargos (Art. 50).

Conclusão

A Lei do Inquilinato busca garantir um equilíbrio entre os direitos e deveres de locadores e locatários. No entanto, é fundamental que ambos conheçam a lei para garantir seus direitos e cumprir suas obrigações. É sempre aconselhável contar com o apoio de um advogado especializado em direito imobiliário para elaborar contratos de locação, a fim de evitar problemas futuros.